Immobilienpreise: langfristig keine Chance gegen Aktien

Von Peter M. aus Düsseldorf

immobilienpreise-langfristig-keine-chance-gegen-aktien © JFL Photography
Eine alte Diskussion unter Finanzleutchen kreist um die Frage: was ist denn nun die Anlageform, neudeutsch Asset-Klasse, in der man am meisten verdienen kann. Heiße Nennungen sind in diesem Zusammenhang natürlich Aktien und die allseits beliebten Immobilien. Kaum jemand, der nicht eine Story vom Häuschen erzählen kann, dass mal vor Urzeiten zum klitzekleinen Preis gekauft und viel später dem Eigentümer zu einem Traumpreis aus den Händen gerissen worden ist. Am liebsten erzählt man diese Geschichte naturgemäß aus den eigenen Erfahrungen.

Nun ist es ausgesprochen schwer, über lange Zeiträume die Performance – also Wertsteigerung plus laufende Netto-Einnahmen - von Immobilien zu ermitteln. Fast niemand führt im Privatbereich Buch, was er an Mieten eingenommen, aber auch an Reparaturen oder Dienstleistungen davon wieder ausgegeben hat. Für Deutschland gibt es selbst für die reinen Preise der Immobilien keine langen Zahlenreihen. 

Ich habe mal versucht, mich an das Thema etwas heranzurobben. Für die USA hat der Yale-Professor Robert Shiller einen Index der Immobilienpreise konstruiert und dann monatlich bis Anfang 1953 in die Vergangenheit zurückgerechnet. Da sind dann keine Mieteinnahmen und Kosten berücksichtigt, sondern nur die reinen Preise der Objekte.

Mein Ansatz: man kann diese Entwicklung doch mal mit den Aktienkursen – ohne Dividenden – vergleichen. Die Unterstellung dabei: die Dividenden sind halbwegs ähnlich der Rendite aus Mieten abzüglich der Kosten. Mag man drüber streiten, aber einen Test ist es doch mal wert.

Nimmt man nun den beachtlichen Zeitraum von 1953 bis 2017, also immerhin 65 Jahre, kann man ganz unterschiedliche Ergebnisse herausfiltern. Das Objektivste scheint mir dabei, die gesamte Periode heranzuziehen, denn da sind gute und schlechte Zeiten für Aktien und Immobilien mit drin. Und sie ist hinreichend lang, um Zufallsschwankungen herauszumitteln. Daher erst mal ein Blick auf diese lange Sicht.  


In diesem Zeitraum, da beißt die Maus keinen Faden ab, schlugen Aktien die Immobilien haushoch. Aber Sie können aus der eben gezeigten Grafik leicht Zeiträume von beachtlicher Dauer herausziehen, in denen die Aussage ganz anders gewesen wäre. Nehmen wir doch mal 1953 bis 1983, also fast die Hälfte des oben gezeigten Bildes. Da hätte sich der Wertanstieg von Aktien und Immobilien ziemlich die Waage gehalten.

Und man kann das Spiel noch weiter treiben. Der Zeitraum von 1969 bis 1982, immerhin über ein Jahrzehnt lang, sah sogar einen deutlichen Vorsprung der Immobilie.  

Diese Zeit rund um die 1970-er Jahre sah allerdings hohe Inflationsraten und damit kräftig steigende Zinsen. Der Verdacht liegt nahe, dass höhere Zinszahlungen einen Teil des Gewinns damals wieder aufgezehrt haben könnten.

Überhaupt die böse, böse Inflation. Viele auf ihre Preissteigerungen stolze Hausbesitzer verdrängen oft, dass das Geld der heutigen Verkaufserlöse nicht mehr allzu gut mit dem der Anschaffungszeit zu vergleichen ist. Ich habe Ihnen mal den ganz zu Beginn gezeigten Preisindex um die Inflationsrate bereinigt. Und siehe da, die Entwicklung sieht lange nicht mehr so schön aus.     

Und diese letzte Grafik zeigt noch etwas anderes: der Aufschwung seit Mitte der 1970-er Jahre war von kräftigen Dellen begleitet. In der Finanzkrise gingen satte 36 Prozent vom vorher erreichten Top-Niveau wieder verloren. Da die deutschen Privathaushalte etwa die Hälfte ihres Vermögens in Immobilien halten, sollten sie darüber auch mal nachdenken.

Von Peter M. aus Düsseldorf
   

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